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住宅ローン繰り上げ返済の結論

先日検討を開始した住宅ローンの繰り上げ返済。

結論からサクッと申し上げますと、

繰り上げ返済は見合わせることにしました。

その理由は、繰り上げ返済に大したメリットがないことが試算の結果判明したから。
繰り上げ返済するケースと、その資金を定期預金に回したケースとを比較シミュレーションしたところ、両者の間のコストに大きな差が見られなかったのです。


以下、その説明をさせていただきます。
まずは細かい要素は無視して、金利でざっくりと計算してみましょう。

最初にコストサイドから。わが家の住宅ローン(フラット35S)適用金利は、当初10年間が1.26%です。(返済10年目に某金融商品の償還金による繰り上げ完済が見込めるため、全返済期間を通じてこの金利が適用されるものと考えます)

次に入金サイド。お金が入ってくる要素として住宅ローン控除があります。適用されるのは返済期間と同じく10年で、控除額はローン残高の1.0%

すなわち、コスト/入金両者をネットした金利は、0.26%の支払いサイドとなります。

このパーセンテージよりも有利な条件で余剰資金を運用できれば繰り上げ返済は不要という理屈が成立します。とはいえそのために大きなリスクを背負ってしまっては本末転倒。そこで低リスクな運用法の代表格として各銀行の定期預金を調べてみると、それ以上の金利を設定している銀行はそれなりに存在します。ここでは私が口座を持っているオリックス銀行の「eダイレクト預金」(1年物)を例に取りましょう。現在その金利は税引き後で約0.28%と、先述の0.26%を上回ります。

以上より、繰り上げ返済する資金があるならば、それをオリックス銀行(など)に預けておいたほうが得 ということになります。


但し、これはあくまでも大雑把な概算の結果に過ぎません。住宅ローン控除は毎月ではなく年末のローン残高を基礎に計算されますし、今回の想定ケースでは最終年度の控除は(年内に完済して年末残高がゼロになるため)受けることができないなど、上記の比較は実際よりも定期預金運用側に有利なものとなっています。

残念ながらわたくしこれらを補正した正確な結果を計算式でもって華麗に導き出せるような数学的素養には恵まれておりませんので(というか昔から数学が異様に苦手)、ネットで公開されている住宅ローン残高表作成のシミュレーションプログラムを活用し、双方のケースにおける完済までの総コストを地味に計算してみました。(余剰資金は350万円で計算。将来の定期預金金利は予測できないため、ローン返済期間を通じて現在の金利が継続する前提としています。なお、楽天銀行より繰り上げ返済を行なった場合の残高表をいただけることを期待したのですが、にべもなく断られてしまいました。)

その結果は以下の通り。

 ■余剰資金を繰り上げ返済に回した場合のコスト:106,624円
  (支払利息:403,592円、住宅ローン控除:▲296,968円)

 ■余剰資金を定期預金で運用した場合のコスト:117,882円
  (支払利息:694,177円、住宅ローン控除:▲515,333円、定期預金利息:▲60,961円)

 ■両者の差異:11,258円

前段のざっくりシミュレーションとは逆に、繰り上げ返済のほうが得という結果になりました。
しかしながら、その絶対額は約1万円強。年間ベースに換算すると、わずか2,000円弱にとどまります。


ここから先は個々の考え方次第になりますが、妻と相談した結果、われわれは年間2,000円弱のコストで手元資金を厚くしておくことのできる道、すなわち、余剰資金を定期預金に預けるオプションを選びました。夫婦揃ってビビリな性格ゆえ、いざという時のために備えることにしたわけです。

もっとも、「いざという時」なんて考え始めると、適正な手元資金の額がいくらかなんてわからなくなってしまうんですけどね。



以上、個別事例に過ぎませんが、何かの参考にしていただければ幸いです。

長々とした話に最後までお付き合い下さった皆様、ありがとうございました <(_ _)>


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No title

私が考える「もっともいざというとき」、は自分が死んで家族を残した場合です。

その場合団信により住宅ローンがチャラになりますから、それを考慮すると
手元資金を残す、という選択に傾いてしまいますね。

H様

> 「もっともいざというとき」、は自分が死んで家族を残した場合

確かにそうですね。

わが家は団信の代わりに別の保険を掛けており、定期で運用する余剰資金の分は(バーチャルに繰り上げ返済が行われたものとして)付保額の減額を検討しているのですが、そのように考えると決心が揺らぎかけてきます。難しいですね~
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