住宅ローン繰り上げ返済の結論

先日検討を開始した住宅ローンの繰り上げ返済。

結論からサクッと申し上げますと、

繰り上げ返済は見合わせることにしました。

その理由は、繰り上げ返済に大したメリットがないことが試算の結果判明したから。
繰り上げ返済するケースと、その資金を定期預金に回したケースとを比較シミュレーションしたところ、両者の間のコストに大きな差が見られなかったのです。


以下、その説明をさせていただきます。
まずは細かい要素は無視して、金利でざっくりと計算してみましょう。

最初にコストサイドから。わが家の住宅ローン(フラット35S)適用金利は、当初10年間が1.26%です。(返済10年目に某金融商品の償還金による繰り上げ完済が見込めるため、全返済期間を通じてこの金利が適用されるものと考えます)

次に入金サイド。お金が入ってくる要素として住宅ローン控除があります。適用されるのは返済期間と同じく10年で、控除額はローン残高の1.0%

すなわち、コスト/入金両者をネットした金利は、0.26%の支払いサイドとなります。

このパーセンテージよりも有利な条件で余剰資金を運用できれば繰り上げ返済は不要という理屈が成立します。とはいえそのために大きなリスクを背負ってしまっては本末転倒。そこで低リスクな運用法の代表格として各銀行の定期預金を調べてみると、それ以上の金利を設定している銀行はそれなりに存在します。ここでは私が口座を持っているオリックス銀行の「eダイレクト預金」(1年物)を例に取りましょう。現在その金利は税引き後で約0.28%と、先述の0.26%を上回ります。

以上より、繰り上げ返済する資金があるならば、それをオリックス銀行(など)に預けておいたほうが得 ということになります。


但し、これはあくまでも大雑把な概算の結果に過ぎません。住宅ローン控除は毎月ではなく年末のローン残高を基礎に計算されますし、今回の想定ケースでは最終年度の控除は(年内に完済して年末残高がゼロになるため)受けることができないなど、上記の比較は実際よりも定期預金運用側に有利なものとなっています。

残念ながらわたくしこれらを補正した正確な結果を計算式でもって華麗に導き出せるような数学的素養には恵まれておりませんので(というか昔から数学が異様に苦手)、ネットで公開されている住宅ローン残高表作成のシミュレーションプログラムを活用し、双方のケースにおける完済までの総コストを地味に計算してみました。(余剰資金は350万円で計算。将来の定期預金金利は予測できないため、ローン返済期間を通じて現在の金利が継続する前提としています。なお、楽天銀行より繰り上げ返済を行なった場合の残高表をいただけることを期待したのですが、にべもなく断られてしまいました。)

その結果は以下の通り。

 ■余剰資金を繰り上げ返済に回した場合のコスト:106,624円
  (支払利息:403,592円、住宅ローン控除:▲296,968円)

 ■余剰資金を定期預金で運用した場合のコスト:117,882円
  (支払利息:694,177円、住宅ローン控除:▲515,333円、定期預金利息:▲60,961円)

 ■両者の差異:11,258円

前段のざっくりシミュレーションとは逆に、繰り上げ返済のほうが得という結果になりました。
しかしながら、その絶対額は約1万円強。年間ベースに換算すると、わずか2,000円弱にとどまります。


ここから先は個々の考え方次第になりますが、妻と相談した結果、われわれは年間2,000円弱のコストで手元資金を厚くしておくことのできる道、すなわち、余剰資金を定期預金に預けるオプションを選びました。夫婦揃ってビビリな性格ゆえ、いざという時のために備えることにしたわけです。

もっとも、「いざという時」なんて考え始めると、適正な手元資金の額がいくらかなんてわからなくなってしまうんですけどね。



以上、個別事例に過ぎませんが、何かの参考にしていただければ幸いです。

長々とした話に最後までお付き合い下さった皆様、ありがとうございました <(_ _)>


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住宅ローンの繰り上げ返済を検討してみる

皆様こんばんは。

14021401みたび雪

また大雪になったので久しぶりに住宅ローン絡みのお話です(無関係)


ローン返済計画を実力よりも若干ゆとりを持って組んでおいたこともあり、おかげさまで最近になって少しばかり家計の資金に余裕が出てきました。

そこで登場するワードが「繰り上げ返済」。

借金を嫌う小心者のわたくしとしては繰り上げ返済の可能性について常に念頭に置いてきたわけですが、これまでその手の事柄にさほどの関心を示してこなかった妻が、ここへきて何故か突然、ローン残高圧縮・利息支払負担軽減に対してきわめて積極的な姿勢を見せ始めたのであります。一体何がきっかけとなったのかは定かではありません。ナニワ金融道でも読んだのかな?

 14021403青木雄二先生に捧ぐ
 というわけでうろ覚えシリーズ「ナニワ金融道」。あのコテコテのタッチはとても再現不能であります。


ともあれ、夫婦のベクトルがめでたく一致したということで、繰り上げ返済の検討を開始しました。

年度末の住宅ローン控除を考慮すると、繰り上げ返済実行は年初に近ければ近いほどお得となります。(繰り上げ返済による金利負担減少メリットは実行が早いほど大きくなるのに対し、ローンの年末残高が基準となる住宅ローン控除のメリットは1年の間いつ行なっても変わらないためであると理解していますがそれで合っていますか?)

そんなわけで善は急げ。巧遅は拙速に如かず。時は金なり。猫に小判。とかなんとかつぶやきつつネットでサクッと調べてみたところ、私がフラット35の融資を受けている楽天銀行の住宅ローン繰り上げ返済プロセスは以下のようになっていることがわかりました。

 (1)(顧客)Webマイページより繰り上げ返済希望の連絡
 (2)(楽天)シミュレーション結果兼申請書発送
 (3)(顧客)シミュレーション結果兼申請書記入・返送
 (4)(顧客)繰り上げ返済実行

 14021402繰り上げ返済
 楽天銀行のWebサイトより。


思いのほかシンプルであります。
不明な点などがあれば電話による問い合わせが必要になりますが、スムーズに進めばWeb上のやり取りと申請書の郵送だけで完結させることができてしまうあたりいかにも楽天銀行らしいですな。いずれにせよサラリーマンにとっては、平日にいちいち時間を作って店舗へ出向いたりする必要がないというのはありがたい話です。

さっそくマイページ上のフォームから繰り上げ返済想定金額等を記して問い合わせしてみたところ、翌朝のうちにレスポンスがありました。シミュレーションの詳しい内容と返済申し込み書については、追って郵送して下さるとのことです。(上記(2)のプロセス)

繰り上げ返済の申し込みは返済希望月の前月のローン引き落とし日が締切なので、これからの最速スケジュールは、3月5日までの申し込み・4月5日に繰り上げ返済 ということになります。

まずは後日送られてくるという詳細内容をにらみながら検討を加えてみようと考えているのであり、経過については追ってレポートさせていただきます。


お金は大事だよ~♪
(なんとなく締まらないのでにぎやかしに歌ってみました)


つづく


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住宅ローン減税と給付制度は本当におトクなのか?

意味ナシ記事にフタをしてしまうべく、大急ぎで更新するのだ! (笑)。 


先週、来年4月からの消費増税時に導入する住宅購入者向けの給付制度に関する報道がなされていました。 
既に決定されている住宅ローン減税の制度拡大と合わせると、経過優遇措置の内容は、概略以下の通りとなるようです。 

・住宅ローン減税の期間延長 (2017年12月まで) 

・住宅ローン減税の控除額上限が、200万円 (20万円×10年) から400万円 (40万円×10年) へ 
  (※長期優良などの認定住宅の場合は、300万円 → 500万円) 

・一定の条件を満たした住宅購入者に、10~50万円 (8%増税時は30万円まで) の給付金を支給 
  (期間は2017年12月まで) 


われわれの場合、直接的な引き金ではなかったものの、住宅購入を後押しする要素の一つとして、将来の消費増税懸念があったことは間違いありません。 
せっかく増税前に逃げ切ったのに優遇策のおかげで増税後でも負担額があまり変わらなかったなんてことになったらチョット嫌だななどと持ち前の小物ぶりをいかんなく発揮しつつおそるおそる試算を行なってみたところ、わが家のケースだと優遇策の恩恵はきわめて限定的であったことが判明し、胸をなで下ろしている次第であります (笑)。 

そのポイントは、年収 (納税額) とローン借入額。 

今回の優遇策により消費増税後でも住宅購入負担がほとんど変わらなくなるかのような書き方をしている報道が見られますが、私の感覚では、今回の優遇措置により負担増が10~20万円程度に収まる人はごく一部、定性的な表現で申し訳ありませんが、「そこそこの所得税を納めており、かなりの金額のローンを借りている人」 に限定されるのではないかと思います。 

もちろん、ケースによっては実際に負担増がゼロとなったり、逆に得をしたりする場合もあるでしょう。 
ただ、今回の報道により、「なんだ。 消費税が上がってからでも大丈夫なんだ」 と思わずに、自分の場合のシミュレーションをしっかりと行なう必要があるのではないかと考える次第です。 


…なんてエラそうに書いてみましたが、これからの住宅購入を考えていらっしゃる方々にとっては言わずもがなの話ですよね。 

老婆心失礼致しました <(_ _)> 


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確定申告で早くもお金が戻ってきた!

本日帰宅して郵便受けを覗くと、お役所からのお手紙が2通届いていました。 

ひとつは 「児童手当振込通知書」。 

13021411子ども手当ではない

あれっ? 

いつの間に 「子ども手当」 じゃなくなったの? 

と思って調べたら、2012年度から既に変わっていた (というか元に戻っていた) んですね。 あんまりコロコロ変わるものだから気がつきませんでしたよ。 
「子ども手当」 という語感にどうしても馴染めなかった (そこはかとなく 「みんなの党」 と同じニオイを感じる) ので、私としては歓迎ですけれども。 



もう一方は、「国税還付金振込通知書」。 

13021412所得税還付

あんたの申請した所得税の還付が行われたけんね というお知らせであります。 通知書には 「入金まで4・5日程度要する場合がある」 旨の記載がありますが、先ほどネットで銀行口座を確認したところ、昨日のうちに入金されておりました。 めでたや。 

税務署に書類を提出したのが1月29日 (火)。 ほぼ2週間で入金まで終了したことになり、約1ヶ月かかった昨年と比べると倍のスピードであります。 いろいろポカミスもしたけれど、今回は意識的に早めに取り組んだのが報われたような気がしてちょっぴり幸せな神楽嶽なのでした。 


さあこいつを軍資金にうまいもんでも食いに行くかぁ! (※勢いのみ) 



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所得税の還付申告を行なう 【後篇】

そんなわけで前篇からの続きであります。 


4.医療費集計エクセルフォームの留意点 

今回の申告より、医療費の入力において、定型エクセルフォーム (ダウンロードはこちらから) の使用が可能となりました。 使い勝手としてはそこそこといったところですが、二点ほど気になる点がありましたので書き留めておきます。 

(1) 使用不可の文字の存在 
データ入力完了後のエクセルフォームをアップロードしたところ、エラーが発生しました。 
原因は、「使用できない文字」 を使ってしまったこと。 具体的には、医療機関住所の番地表示に使う横線 (「-」) に、「環境依存文字」 というやつが混じっていたのです。 
ある理由から住所入力を当該医療機関のWebサイトからのコピペで行なった部分があり、そこで発生していました。 住所入力において同じような方法を取る場合は注意しましょう。 

(2) 支払年月日は真面目に入力する必要なし!  
エクセルフォームには医療費の支払年月日入力欄があります。 
ところが、最終的に作成される 「医療費の明細書」 には支払年月日は記載されません。 にもかかわらずエクセルフォームに支払年月日欄が設けられているのは、どうやら申告対象とならない年次の医療費を除外することだけが目的のようです。 
普通に作業していれば申告対象外の領収証が紛れ込むリスクなんて皆無に等しいのであり、支払年月日をいちいち転記する作業はほぼ無意味。 今回の申告で言えば機械的に全件 「2012.1.1」 と入力すればそれで十分です (念のため税務署の相談窓口で確認したところ、それでOKとの返答でした)。 


13020605入力フォームと明細
エクセルフォーム (左) と医療費明細書。 明細書には支払年月日欄はありません。 


5.医療費還付申告時に必要な書類 (チェックシートに注意!)  

医療費還付申告の際に必要となる書類は、以下の通りです。 

 ■ 確定申告書A第一表 (「作成コーナー」 でPDF出力) 
 ■ 確定申告書A第二表 (同上) 
 ■ 医療費の明細書    (同上) 
 ■ 医療費の領収書   (封筒などにまとめて入れておく) 
 ■ 源泉徴収票の原本  (「作成コーナー」 で出力される添付書類台紙に貼り付ける) 

確定申告書作成コーナーで申告書等と共にPDF出力される 「提出書類等のチェックシート」 に従えばOKなのですが、ここで一つ注意点が。  

以下画像は、チェックシートの現物です。 

13020606チェックシート 

マル (〇) の付された書類が3点。 

なるほど、この3つを提出すればいいんだね。 

もしそう捉えたら、アウト! なのであります。 

提出の必要な書類は、ここに掲げられている5点全て。 じゃあマルは何なのかというと、これらのうち確定申告書コーナーにて作成されたものを示しているに過ぎないのでした。 早合点しないよう気をつけましょう。 

思いっきり早合点してしまい、税務署に二度足を運ぶ羽目になったわたくしからのアドバイスです (笑)


6.時間外文書収受箱について 

書留の費用もばかにならないので、今年の申告書は郵送ではなく、税務署窓口へ自転車で直接持っていくことにしたのであります。 
平日の午後、わざわざ会社を早く退けて税務署へ出向いたのですが、帰り際に門の脇にふと目を向けると、「時間外文書収受箱」 と太書された箱がデンと構えているではありませんか。 

13020607時間外文書収受箱

は じ め て し り ま し た よ わ た く し は 。 

申告書の提出だけならば、24時間365日、時間外収受箱へ投函すればOKだったんですな。 いやはや無知というものは恐ろしいもので。 




…以上でございます。 

前後篇に分けてグダグダと語ってまいりましたが、振り返ってみれば私の無知と失敗と勘違いのカミングアウト大会ですなこりゃ。 嗚呼情けない。 


今回の反省を踏まえ、来年こそはゼロミスでスムーズな申告を目指しますよ! 
もしも新たな失敗をしでかした時は、またブログネタでアウフヘーベンしますよ! (笑)


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